Division de propriété

La "division de propriété" est un vocable regroupant divers types de prestations.

• Les divisions d'unités foncières :

Qu'est-ce qu'une unité foncière ? La proposition "unité foncière" ne provient pas directement de la loi mais de la jurisprudence. Elle désigne, dans les faits, "l'ensemble des parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire".

Bon à savoir, toutes les divisions d'unité foncière ne sont pas soumises aux mêmes autorisations administratives en termes d'urbanisme notamment. On distingue alors les divisions parcellaires "simples" (ou "agricoles") des divisions d'unités foncières engendrant la création d'un ou plusieurs lots à bâtir (lotissement). 

• • Division parcellaire "simple" (ou "agricole") : du point de vue de l'urbanisme, ce type de division de propriété est le plus simple de mise en oeuvre car le projet n'est soumis à aucune autorisation (à l'exception des communes ayant mis en application l'article L-115-3 du Code de l'Urbanisme sur leurs territoires). Toutefois, d'autres procédures s'imposent lors d'une division parcellaire. En outre, les règles de l'art de l'Ordre des Géomètres-Experts imposent la définition des aboutissants d'une limite divisoire. En d'autres termes, si une limite divisoire "vient buter" contre une propriété privée appartenant à un propriétaire distinct, la procédure de bornage amiable doit être mise en oeuvre (voir rubrique "Bornage / Délimitation de propriété").

• • Division d'unité foncière constitutive de lotissement : sûrement dû au fait de son ancienne définition, le lotissement est, pour le grand public, une opération de grande envergure visant à créer plusieurs (souvent nombreux) lots à bâtir. En réalité, le lotissement est défini par l'article L-442-1 du Code de l'Urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. » En somme, le nom de lotissement est donné à toute opération visant à créer au minimum un lot à bâtir. On comprend également ici que dans le cas d'une unité foncière comprenant plusieurs parcelles, si l’on envisage de céder l’une d’entre elles, nous aurions bel et bien une division d'unité foncière (alors même qu'aucune division de parcelle n'aurait lieu), ceci devant tout de même faire l’objet d’une autorisation administrative.

Dans le cadre d'une cession, le périmètre du lotissement ainsi que le(s) périmètre(s) du/des lot(s) de lotissement doivent être définis juridiquement par le géomètre-expert (voir Article L111-5-3 du Code de l'Urbanisme).

Selon l'ampleur du projet et ses caractéristiques (création ou non de voies, d'espaces ou d'équipements communs), et selon sa situation par rapport à des sites patrimoniaux remarquables, des monuments historiques, des sites classés ou en instance de classement, les procédures en termes d'urbanisme diffèrent.

Dans le cadre d'une cession, les exigences ne sont évidemment pas les mêmes puisque la délivrance d'un permis d'aménager (PA) impose à "l'aménageur" la viabilisation des lots de lotissement (c'est-à-dire qu'ils soient desservis en termes de voirie et réseaux) avant leur commercialisation, chose qui n'est pas obligatoire pour les lots de lotissement soumis à Déclaration Préalable (DP).

Vous souhaitez préparer ou régler une succession et procéder à un partage de terres, réaliser une donation ou une vente d'une partie de votre unité foncière ? Nous sommes à votre écoute et mettons en oeuvre les procédés nécessaires à votre projet dans le but d'apporter les garanties suffisantes au notaire ainsi qu'à votre acquéreur. 

• La mise en copropriété :

Dans le cadre d'un immeuble existant ou à créer, vous voulez définir précisément et de manière rigoureuse les différents espaces composant votre copropriété ? Nous vous accompagnons à chaque étape du processus :

• • Prise en charge de la demande,
  • Définition de l'assiette de la copropriété,
  • Réalisation des relevés sur site et réalisation des plans par niveaux de la copropriété (si mise en place de copropriété au niveau d'un immeuble existant),
  • Réalisation des certificats de mesurage de la superficie privative de chaque lot,
  • Rédaction de l'état descriptif de division (EDD), avec la définition de chaque lot comportant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes générales (ainsi que des quotes-parts de parties communes spéciales le cas échéant),
  • Rédaction du règlement de copropriété.

De manière évidente, nous intervenons également dans le cadre d'un "modificatif de copropriété" afin de mettre à jour d'un point de vue réglementaire et légal l'ensemble des documents régissant la copropriété, notamment dans la pespective ou suite à des travaux réalisés venant modifier la nature d'un lot, sa superficie privative...

• La division en volumes :

Contrairement à la copropriété où chaque lot comporte une partie privative et une quote-part des parties communes générales (ainsi que des quotes-parts de parties communes spéciales le cas échéant), la division en volumes permet de définir dans l'espace des entités de propriétés juridiquement indépendantes les unes des autres.

Dans ce cadre très spécifique, notre équipe réalise le montage juridique répondant à votre demande :

• • Prise en charge de la demande,
  • Définition de l'assiette de la division en volumes,
  • Réalisation des relevés sur site et réalisation des plans par niveaux (si mise en place de la division en volumes sur un immeuble existant), réalisation de coupes significatives
  • Rédaction de l'état descriptif de division en volumes (EDDV), avec la définition de chaque volume (désignation, définition des sommets périmétriques),
  • Inventaire des servitudes,
  • Rédaction du cahier des règles d'usage et d'occupation.

Quel que soit votre projet de division de propriété, faites appel à nos services ! Nous réaliserons l'ensemble des étapes permettant de concrétiser votre projet.